纽约(路透社)-尽管像Amazon.com Inc.这样的在线零售商的崛起使分析师们预测美国购物中心的最终死亡,但房地产基金经理们却押注其中的一些将会繁荣发展-如果他们能够吸引正确的选择。消费者。

西蒙地产集团是美国最大的高端购物中心运营商,拥有包括帕洛阿尔托,加利福尼亚州的斯坦福购物中心和郊区的费城国王普鲁士购物中心在内的地产,是理柏(Lipper)追踪的71家美国房地产基金中的53家中持仓量最大的公司。平均房地产基金将其投资组合的8.8%投向Simon,这比科技基金对Apple Inc.投资的7.6%的平均赌注要高,并且比基准S&P美国REIT指数中Simon的权重高出近一个百分点。

购物中心仍然象征着以汽车为基础的中产阶级郊区,只有吸引了富裕的人们,购物中心才越来越被认为是可行的。基金经理看好所谓的A类购物中心,这些购物中心以Bloomingdales等百货商店为锚点,并以Apple这样的零售商为特色,反映出自金融危机以来富裕的消费者蓬勃发展,而中低收入消费者却在挣扎。

甲级商场正在将自己重新定位为目的地,拥有更多的餐馆,这使它们对互联网的发展更具弹性。瑞克·罗曼诺(Rick Romano)说,他是38亿美元的保诚环球房地产基金的投资组合经理,他将自己投资组合的4.5%持有他最大的股份西蒙。

罗曼诺说,A级购物中心也是唯一能够吸引Apple商店的购物中心,该商店的年销售额可以超过每平方英尺5,000美元,是美国零售商中最高的,并且可以促进整个购物中心其他零售商的销售增长。因此,根据MLV&Co的分析师保罗·摩根的说法,西蒙能够在过去的12个月内发布新租赁的租金上涨18.9%。

西蒙斯(Simons)每平方英尺的平均租金(包括正在进行中的租赁和新租赁的租赁)在第一季度与去年同期相比增长了4.5%,约为美国通货膨胀率0.8%的六倍。该国评级最高的购物中心,其次是Nordstrom。

根据Green Street Advisors的调查,收入最高的20%的美国人(或A级购物者)的家庭资产从2010年的约15万亿美元跃升至2014年的25万亿美元。B级和较低购物中心客户的家庭资产从2010年的约7万亿美元增加到2014年的略高于10万亿美元。

B级购物中心经常被苦苦挣扎的百货商店(例如Sears或J.C. Penney)作为锚点,使它们对潜在租户的吸引力降低。据格林街顾问公司(Green Street Advisors)称,自2010年以来,约有24家此类购物中心已关闭,另有60家处于关闭边缘。

理柏(Lipper)表示,没有REIT基金持有B类或更低级别的购物中心运营商作为其最大持仓。格林街(Green Street)称,J.C Penney和Sears是C级及更低级别商场中最常出现的锚店。

据库什曼(Cushman)和韦克菲尔德(Wakefield)十月份的报告,在美国,大约有1,000个封闭式购物中心。11月和12月的假日购物季期间,购物中心的客流量从2010年的约350亿人次下降到2013年的176亿人次。根据Green Street Advisors的一份报告,在线商务现在占零售额的15%,仅比来自购物中心和收益的零售额的百分比低5个百分点。

高端崛起的需求

JP Morgan Realty Income基金管理着21亿美元资金,他的投资组合中有7.8%都位于西蒙,这是他最大的投资组合的投资组合经理,Jason Ko表示,即使消费者的总体支出趋于平稳或开始放缓,对高端购物中心的投资者需求也会上升。位置。

美国第三大购物中心所有者马塞里奇公司(Macerich Co)于4月1日拒绝了西蒙房地产公司(Simon Property)提出的168亿美元的收购要约,这一合并将使西蒙在高端购物中心市场中的份额更大。分析师和基金经理表示,预计西蒙不会再提出更高的报价。

?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????即说得意诸如意的就是,高质量的购物中心是无法替代的:建造困难,购买困难。柯说。

自Macerich拒绝收购要约以来,Simon Property的股价下跌了5.5%,而Macerich的股价同期下跌了2.2%。在过去的12个月中,Simon的股价上涨了5.7%,比基准指数的7.9%的涨幅低约2个百分点。

西蒙股价周三收于181.31美元,而汤森路透(Thomson Reuters)追踪的分析师平均目标价为217.05美元。根据汤森路透(Thomson Reuters)的数据,以该价格计算,西蒙(Simon)的市盈率是过去12个月的39倍,略低于同行业平均水平的45倍。

同时,B级购物中心不仅会感受到彭尼和西尔斯(JC Penney)和西尔斯(Sears)销量下降的影响,而且还会看到来自所谓的“电力中心”的竞争加剧,这些电力中心通常位于主要高速公路旁,包括家得宝(Home Depot)或Best伊恩·高特拉(Ian Goltra)表示,他要与传统的脱衣舞购物中心一起购买,他负责监督位于旧金山的Forward Funds的20亿美元房地产投资。

戈特拉(Goltra)的基金中有一些空头仓位供B类购物中心运营商使用,但他预计西蒙的股票将会上涨,即使其拥有高比例的基金所有权。他一直在增加Simon的股票,该股的交易价格为180美元,低于1月28日的高点205.31美元。

他们拥有最大的蓝筹租户组合,这就是他们的竞争对手无法复制的东西。他说。